Строителство в земеделски земи

Въпреки че процедурата за промяна на предназначенито на земеделски земи е доста бавна и рестриктивна, Държавата все пак прие през 2012г. Наредба 19 за строителство строителство в земеделски земи без промяна на предназначението, която указва условията, реда на застрояване на земеделски земи  за определен вид сгради описани в приложение към наредбата :

Приложение към чл. 2, ал. 1, т. 2

  1. Селскостопански сгради за съхранение на растителна и животинска продукция.

  2. Селскостопански сгради за отглеждане на животни.

  3. Сгради за селскостопански машини.

  4. Резервоари и водоеми.

  5. Силажовместилища, торохранилища и пречиствателни съоръжения.

  6. Съоръжения за водоснабдяване, канализация и електроснабдяване.

  7. Хидромелиоративни съоръжения.

Практически тези сгради в голямата си част отговарят на нуждите на селскостопанските производители и тази процедура все повече се ползва от много инвеститори. Като се направи анализ на горе цитираните сгради че те обхващат както съхранение на растителна и животинска продукция, така и сгради за отглеждане за животни  и съоръжения обслужващи тези сгради.

Условия и параметри на застрояване

Нужно е инвеститора да има собственост на земеделска земя в едно землище. Може да притежава различни видове земеделска земя, ниви, овощни градини,пасища. Инвеститора определя имот или част от имот (в същото землище) в която да застрои. Имота или частта от имота обособена за застрояване може да е максимално 10% от общата площ на земите собственост на възложителят.

Пример: При обща площ на земеделските имоти от  25дка в землище Х, се допуска обособяване на имот с максимална площ от 2,5дка в същото землище Х. Разбира се допуска се и обособяването на по-малък имот за застрояване.

Ако опреденият имот за застрояване е по-голям от 10дка. е нужно да се изготви Подробен Устройствен План (ПУП). Това не е ПУП за промяна на предназначението а ПУП с който се прецизират параметрите на застрояване (Плътност, КИНТ, Височина),начина на захранване с ток вода, пътен достъп. След влизането му в сила, главният архитект на общината издава скица с виза за проектиране.

В случай че имота определен за застрояване е по-малък от 10дка., се подават документи директно за скица/виза за проектиране.

И в двата случая се спазват следните норми за застрояване:

плътност на застрояване – до 20 %

интензивност на застрояване (КИНТ) – до 0.4

Застроената площ на помещенията за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи, не може да надвишава 10 % от сумарната застроена площ на стопанските сгради и постройки, но не повече от общо 200 кв.м.Сградите се проектират с височина съобразно функционално-технологичните изисквания и етажност не повече от два етажа. Разстоянието на сградите, постройките и съоръженията от границите между два съседни имота при свободно застрояване не може да бъде по-малко от 3 м.  Сградите, постройките и съоръженията могат да се разполагат свързано по границата между два съседни имота при взаимно съгласие на собствениците, удостоверено с нотариално заверена декларация, като не се допуска отвеждане на дъждовни води от покривите на сградите в чужд имот. Земеделските земи и определените площи за застрояване могат да се ограждат с подходящи огради. Видът и височината на оградите се определят по реда на чл. 48 ЗУТ.

Документи нужни за стартиране на процедурата

Когато физическо или юридическо лице, собственик на земеделска земя, желае да извърши строителство, се комплектува преписка, която съдържа: нотариални актове и актуални скици на всички земеделски имоти собственост на възложителят в едно и също землище

Тези документи се внасят в Областната Дирекция Земеделие с искане за положително становище за застрояване на земеделска земя.

След получването на този документ се подават нужните документи до Кмета на общината, за издаване на скица/виза за проектиране.Въз основа на искането за случаите на чл. 2, ал. 1, т. 1 (ако имота е по-малък от 10дка), главният архитект на общината издава виза за проектиране, а в случаите на чл. 2, ал. 1, т. 2 (ако имота е по-голям от 10дка), кметът на общината разрешава изработването на подробен устройствен план.

Разрешение за строеж

Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината въз основа на писмено искане на собственика, към което се прилагат следните документи:  документ за собственост на поземления имот; влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране; инвестиционен проект съгласно разпоредбите на чл. 144, ал. 1, т. 3 ЗУТ; разрешения за право на водоползване, електрозахранване, включване на отпадъчните води в съответния водоприемник, както и съответните заключения и оценка от органите на околната среда, здравен контрол, санитарния контрол, противопожарната охрана, когато такива се изискват по действащото законодателство в зависимост от предназначението на съответния строеж. Разрешението за строеж се издава за селскостопанските сгради, постройки, съоръжения и мрежи, включени в подробния устройствен план, или само за онези от тях, които ще се изграждат като първи етап.

За повече въпроси, разяснения и оферти се обръщайте към нас на електронната ни поща или чрез нашата контактна форма.

Възползвайте се и от безплатният калкулатор за да изчислите лесно и бързо допустимите площи на застрояване.

ИЗТЕГЛЕТЕ АБСОЛЮТНО БЕЗПЛАТНО ТИПОВ ПРОЕКТ ЗА СЕЛСКОСТОПАНСКА СГРАДА (АРХИТЕКТУРА И КОНСТРУКЦИИ) С ЛЕКА МЕТАЛНА КОНСТРУКЦИЯ И ТЕРМОПАНЕЛ  С ВЪНШНИ РАЗМЕРИ 16х10 МЕТРА РЗП 160М2

Ако сте харесали статията, подкрепете ни като дадете  рейтинг 5* и като харесате страницата ни във Facebook 

 

 

About the Author
  1. Жеко Ангелов Reply

    Притежавам земеделска земя 10,950 дка. през 2002 г. възложих проектиране на сграда 20 кв. м. Но в процеса на строителство промених покривната конструкция от ламаринена с стоманобетонова плоча и керемиди.
    Какво мога да направя ,че постройката да бъде законна?

    • dnarchstudioltd Reply

      Този тип постройки не подлежи на строителен надзор и на въвеждане в експлоатация за това е необходимо, проектанти по част конструкции и архитектура да изготвят екзекутивен чертеж,в който да се отразят промените и след това да бъде внесен в съответната община за одобрение.

  2. Попов Reply

    Здравейте,
    какви юридически пречки има да получа разрешение за строителство на стопанска сграда по Наредба 19 за имот под 10 дка, а всъщност да изпълня сграда за живеене? (ток и вода вече са налични в имота)

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте,
      Вече затегнаха малко ситуацията и за да ви се издаде положително становище от Областна Дирекция на МЗХ, което е нужно за издаване на скица/виза (разрешение за проектиране по наредба 19) от Общината е необходимо да представите документи че сте земеделски производител или че се занимавате със селско стопанство. Иначе други пречки няма. Не съм чул до сега да са се извършвали проверки по време на строителство или след това… но не се знае.

  3. Nostradamus Reply

    Lele,ebati i darjavata-za edna plocha,v chastna sobctvenost,da iskam razreshenie ot nyakolko tapanari.Hich nyama da gi ebavam-pozovavam se na Konstitutsiyata:Chastnata sobstvenost e neprikosnovena .Otkade nakade za sonda v chastna sobstvenost da iskam razreshenie? Tapizam ot ekstrena klasa.Vij da sloja vodomer-saglasen,zashtoto vodite sa darjavna sobstvenost.Ama za edna baraka da pitam edin debel i tap byurokrat-da me hvane za bastuna.
    zatova Bg ne varvi napred-hilyadi spirachki otvsyakade,da ne govopim za koruptsiyata-tam sme parventsi v Evrosayuza!!

    • dnarchstudioltd Reply

      какво да се прави законите са за да се спазват а пък и някой мъдър човек беше казал на времето ” Само закона може да ни даде свобода” така че беззаконието също не е решение на проблема 🙂

  4. Д.Крушев Reply

    Здравейте,

    Притежавам земеделска земя малко над 3 дка. и искам да поставя хале от мет. конструкция около 200кв.м. Ходих при специалист и той ми обясни че за 200кв.м. застрояване трябва да притежавам минимум 10дка. зем. земи, аз като чета вашето обяснение на наредба 19 не го разбирам така.Аз ли бъркам или специалистът е за смяна.(Регистриран съм като зем. производител и въпросната постройка ми е необходима за преработка на зем. продукция).

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте,
      формулата е много проста 10%-20%, т.е.
      имате имоти в едно землище с обща площ 10 дка, можете да си изберете един имот или да обособите такъв с площ 10% от общата площ т.е. 1дка, в който да застроите сграда със застроена площ 20% от площта на имота т.е. 20% от 1дка или 200кв.м която да е за нещо свързано със селскостопанска продукция или техника (склад ,гараж и т.н.) от площта на сградата имате право 10% но не повече от 200кв. м да се битови помещения (стаи съблекални бани и т.н.) т.е. 20% от 200кв. м или 40кв.м
      Това е 🙂

  5. Христофор Тодоров Reply

    Здравейте,
    Ако правилно разбирам наредбата, в едно землище фирмата ми притежава примерно 100 дка. собствена земя. 10% е 1о декара. Избирам имот с площ 9.6 дка. на които искам да застроя. Следва, че имам право на 2 000 м2. за застрояване. Занимавам се с отглеждане на зеленчуци. Мога ли да построя 720 м2 метално хале със сандвич панели, обезпечено с хладилна инсталация за съхранение на зеленчуците, и 720 м. склад за съхранение на селскостопанския инвентар? И дали мога в свободното пространство да сложа полиетиленови оранжерии?

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте,
      Препоръчвам ви следното:
      Ако квадратурата която искате да застроите е около 1500кв.м значи имате нужда от имот 7,5дка. Препоръчително имота да е под 10дка защото ако е повече трябва да се направи подробен устройствен план (ПУП) виж чл.2 ал.1 т.1 от Наредба 19
      За полиетиленовите оранжерии е една отделна сага, в някои общини Главните архитекти издават директно скица с виза за проектиране, което от законова гледна точка изобщо не е правилно, защото както гласи чл.140 ал.2 от ЗУТ визата е копие от действащият ПУП, следователно когато няма ПУП на нивата няма как да ви издадат скица с виза :). Попитайте директно в общината дали главният архитект, ще ви издаде скица с виза за проектиране за оранжерии директно в нивата (говорим за оранжерии над 200кв.м),в противен случай се прави ПУП и имота се отрежда за оранжерии без промяна на предназначението (т.е. остава си нива)
      Надявам се да съм ви бил полезен. Ако имате въпроси ни пишете.

  6. Христофор Тодоров Reply

    БЛАГОДАРЯ за бързият отговор, желанието ми на тези 9,6 дка. е да направя 2 сгради с обща квадратура около 1440 м2 . и около 5 000 м2 полиетиленови оранжерии, разбирайки се да спазя отстоянията от 3 м от оградата. Въпросът ми дали квадратурата на оранжериите влиза към общата застроена площ- тоест трябва да покажа повече собствена земя. Земята се води ливада 3 категория, на 20 м. от строителните граници на населеното място, в близост трафопост и ВИК без канализация.

  7. ivan Reply

    zdraveite, s kakvi iziskvania trqbva da se saobrazia, za stroej na konu6na s do 10 konq, na zem. zemq, tova s 10% 20% mi e qsno,? /razpolagam s 20dk, obedinix dva sasedni imota v ob6ta skitza ot 5dk, i tam iskam da si postroq konu6na, okolo 350m2/ blagodarq

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, щом сте на ясно с наредба 19, значи след като имате положително становище от Областна Дирекция Земеделие, трябва да внесете технически проекти в общината по съответните части (архитектура,конструкции,електротехническа,вик и т.н.)

      • dnarchstudioltd Reply

        Здравейте,
        Не точно, след положителното становище трябва да подадете за скица-виза за проектиране в съответната община и след това се внасят проектите. Ако обекта ще се захранва с ток и вода със скица/виза-та трябва да подадете за предварителни договори с разпределителните дружества.
        !!! В случай че имота в който ще строите (за който е положителното становище) е по-голям от 10дка, не става директно със скица/виза, а трябва да се направи подробен устройствен план!!!

  8. Ivanova Reply

    Здравейте, бих искала да знам, ако притежавам земеделска земя (ливада) с площ 2,3 дк. каква като площ селскостопанска сграда и с каква височина мога да разстроя без да променям статут на земята?

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, можете да построите сграда с обща разгъната площ 45кв.м, като в наредбата е казано “не повече от 2 етажа” т.е. 9м.

  9. Георги Reply

    Здравейте! При 2дка земеделска земя засята с череши, мога ли да поставя 3-гаража(2бетонни и 1 метален) и да ги ползвам като стаи за отдих,санитарни помещения и работилница.

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, за съжаление:
      1. Наредба 19 не се прилага за овощни градини. Първо ще трябва да бракувате градината и тя да стане нива.чак тогава може да строите по условията на Наредба 19.
      2. Може да строите по смисъла на тази наредба само селскостопански постройки. Можете да напишете че гаражите са за селскостопанска техника. Във вашият случай имота ви е прекалено малкък за да се допусне строителство.

  10. Ванеса Reply

    Здравейте,
    закупих имот от 1,7 дка земеделска земя-9та категория с изградена постройка от 32 кв.м. в зона извън регулация.За постройката съм извадила Удостоверение за търпимост.
    Започвам процедура за промяна на предназначението на земеделските земи.В областната дирекция по Земеделие ми казаха,че ще се наложи да заплатя глоба,заради незаконната постройка в имота.Разбирам,че постройката е незаконна,но не съм я построила аз.Кой е отговорен в случая за постройката: аз или предишния собственик?Благодаря предварително за отговора.

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте,
      За съжаление с покупката на имота сте закупили и незаконна постройка и факта че е търпима не я прави законна. Вие като нов собственик сте отговорна за имота и постройките в него. Ще трябва да заплатите глобата към МЗХ, която ако не ме лъжи паметта е двойният размер на таксата за промяна на земеделската земя. Във вашият случай няма да е много защото категорията на земята е ниска и площта е малка (можете да я пресметнете с калкулатора който сме качили в сайта)

  11. Ванеса Reply

    Здравейте ,

    И благодаря за отговора.
    Да,точно така,глобата е в двоен размер,изчислиха я около 1500.00 лева с включено такса преотреждане.

    Благодаря отново ,с най-добри пожелания и поздрави

  12. Милен Митев Reply

    Здравейте,
    Имам земеделска земя с площ 2,687дка, с вашия калкулатор излиза, че зоната за строителство ми е 537.4м2, а максималната застроена площ 107.48м2.
    Наредбата казва максимум 10% от 2,687дка, което е 268,7м2 и 20% от 268,7 е 54,74м2. Може би аз не разчитам правилно наредбата. Ако ми изясните случая ще съм Ви благодарен.
    Поздрави.

  13. Ивайло Reply

    Здравейте! Решил съм да живея в отдалечена къща и за това мисля да се възползвам от наредба 19. До тук имам следната информация. Моля да ме коригирате където греша.

    1. Избирам си отдалечено място ( най-вероятно земеделска земя )на което искам да живея. Купувам парцела.
    2. Купувам други ниви в същото землище докато събера 60дка земя (примерно)
    3. Искам виза за проектиране на 6дка избрани от мен
    4. За разрешението им представям документ, че съм земеделски производител.
    5. Построявам 1000м2 стопански постройки. Тук имам питане дали оранжерия 700м2 се води стопанска постройка?
    6. Построявам къща 100м2 за мен и семейството.

    Естествено между тези точки има и подточки. Има ли вариант да ми се откаже строителство поради някаква причина?

    Благодаря за отделеното време.

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте,
      по т.1 Не го избирайте много отдалечено, проверете през електроразпределителните дружества каква е възможността за включване към мрежата и колко ще струва защото не е малка цифрата
      по т.2 и 3 да трябва да докажете площ на земеделските земи спрямо РЗП-то на сградата която искате да построите. Първо подавате искане за положително становище към областната дирекция на МЗХ и след като го получите тогава подавате за скица/виза за проектиране в съответната община
      по т.4 да добре е да имате регистрация като земеделски производител, защото напоследък има много злоупотреби с наредба 19
      по т.5 Оранжерията до 200кв.м се строят без разрешение за строеж но във вашият случай да това ще се брои като постройка.
      п т.6 Битовите постройки може да са макс 10% от допустимата застроена площ която ви се дава по Наредба 19. Зависи с колко земеделска земя ще се сдобиете.
      Дано да съм бил полезен

    • Митко Reply

      Ивайло, при 60 дка няма да стане с виза, а с ПУП. ПУПовете се одобряват от общинския съвет. Имай го предвид по отношение на времето. За ПУПа ще ти трябва договор с електроразпределителното дружество и с ВиК (тука има разни еквилибристики с фирми за изсмукване на септични ями). Аз това като чух и се отказах :))) На теб-успех!
      По наредбата не се изисква да си земеделски производител. Не се оставяй да те правят на маймуна.

      • dnarchstudioltd Reply

        Не се изисква да си земеделски производител в наредбата, но не официално го искат, защото има доста злоупотреби и всеки почна да си строи вили представяйки ги за склад за градински инвентар 🙂 Поне така е в ОД(З) Пловдив, все пак в различните общини и областни дирекции, тълкуват по различен начин наредбите и законите, давам пример: в Община Х в близост до Пловдив те пращат на ПУП ако общата площ на имотите които притеаваш е над 10дка, а в община Y в близост до Пловдив те пращат на ПУП ако имота в който искаш да строиш е над 10дка….. така е в България!

  14. Велизар Златарев Reply

    Притежавам нива 7008 кв.м. Искам да построя хале в което да съхранявам инвентар,селскостопанска продукция, селскостопанска техника – трактор прикаче инвентар и оборудване за поддъжка на техниката, генератори за ток (не желая захранване от ел.мрежите). Вода ще докарвам с резервоари от 1 куб.м. Отходни води в локална био станция за обработка. Каква площ може да бъде халето и колко високо. Колко ше струва да ми направите проект – най добре металоконструкция със термо панели.

  15. Петър Reply

    Здравейте,

    важи ли наредба 19 при строителство в земеделска земя, която е Ссп(земеделска земя със специфичен режим), за която по ОУП е предвидено допустимо застрояване?

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, изрпатете малко документи и ще мога да ви отговория или ми се обадете за среща в офиса ако сте от Пловдив. По принцип наредбата важи за земеделски земи, а каквото е предвидено по ОУП се предполага че ще се случи в случай че решите да проемените НТП на земята. Така че логически погледнато Наредба 19 може да се приложи, но по-точно ще мога да кажа ако имам документи.

  16. Петя Reply

    Здравейте, моля Ви за съвет.Имам 1,200 декара земеделска земя, върху която е построена къща /около 70 кв.първи етаж и подпокривно пространство.Кажете ми най-безболезнения начин и бърз начин да я узаконя-удостоверение за търпимост,селскостопанска сграда? Благодаря предварително.

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, хипотетично няма как да узаконите незаконна постройка в земеделска земя при положение че в момента няма отворен “прозорец” за узаконяване, както беше преди няколко години (параграф 127 от ЗУТ). Моят съвет е да изчакате докъто отворят нова процедура с възможност за узаконяване на постройки без строителни книжа.

  17. Петя Reply

    Благодаря за незабавният отговор. За съжаление не мога да чакам,защото се налага да я продам,затова ми трябва сламка ,за която да се хвана.В общината ми споменаха за чл.4,но незная какво точно значи,защото не съм показвала конкретно имота,а питах по принцип.Все пак някаква идея да ми дадете. Поздрави

  18. Людмил Reply

    Здравейте, бихте ли казали, за да имам някакъв документ за вила в земеделска земя /3,5 декара/ коя процедура трябва да подхвана-Наредба 19 или нещо друго?

  19. трапера Reply

    В зем.имот 6.050кв.м съм построил метален гараж 100кв.м с ток без Вик по причини ,които не желая да коментирам.Постройката се води 6-та кат.Сграда за съхранение на селско-стопански инвентар,която не подлежи на въвеждане в експлоатация описано в разрешение за строеж.Искам да направя удължение на въпросния гараж и да го ползвам като занаятчийска работилница с цел допълнителни доходи.
    Въпроса ми е ?
    Може ли да се узакони въпросната пристройка като такава или да продължи да се води като сграда за инвентар и аз да си работя без знание на Община и НАП като занаятчийска работилница.

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, за съжаление не можете да правите занаятчийска работилница по смисъла на наредба 19. Можете да го узаконите като пристойка към гаража за селскостопански инвентар, ако имате възможност за допълнителна площ. И реално можете да правите каквото искате вътре, но винаги ще съществува възможността да бъдете санциониран от Общината или от НАП!

  20. Ирена Георгиева Reply

    Здравейте,от това което прочетох в коментарите ми става ясно ,че не мога да строя върху земя,която се води градина ,а не нива.Така ли е?Имам 110 дка трайни насаждения-90дка орехи и 20 дка лешници.Трябва ни склад за машините и за съхранение на продукцията.Също така искаме да си построим и къща и да живеем там.Възможно ли е?

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, няма проблем с овощните градини, те също влизат в сметката. Площта за жилища е 10% от общата допустима площ (чл.7 ал.3) но не повече от 200м2 или 110дка Х 10%=11дка Х 20%= 2200м2 площ на застояване. Така че няма проблеми да си направите 2000м2 склад за машини и 200м2 помещение за обитаване.

  21. Калоян Маринов Reply

    Здравейте,ще закопувам имот води се земеделска земя и пише лозе 970кв.м ,във имота има бунгало около 16кв.м !Въпроса ми е има ли вариант да се постави мобилна къща или нещо от този тип за да може да се обитава от време на време.За сега не смятам да бъде обитавано постоянно?

    • dnarchstudioltd Reply

      Здравейте, в земеделска земя нямате право да строите или поствяте жилищни или каквито и да било постройки с изключение на случаите описани в Наредба 19. Трябва да смените статута на земята и след това да си извадите разрешение за строеж или поствяне. За съжаление няма друг вариант.

Коментирайте

*

captcha *